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Vor gut einem guten Jahr ließ das Landgericht Frankfurt am Main die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zu bezüglich der Frage, ob und in welcher Regelungstiefe die Mehrheit einem bauwilligen Wohnungseigentümer ein Klimasplitgerät gestatten darf (siehe dazu Beitrag vom 15.7.2024). Inzwischen wissen wir mehr. Das Rechtsmittel wurde eingelegt und hatte Erfolg. Die Anfechtungsklage scheiterte.

Mit Urteil vom 23.5.2025 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 128/24 setzt der BGH den Kurs fort, den er in zwei Entscheidungen (Urteile vom 28.3.2025 – V ZR 105/24 [Wanddurchbohrung und Klimasplitgerät] und 14.2.2025 - V ZR 86/24 [Außenwanddurchbohrung für Wohnraumentlüftungsanlage, dazu Beitrag vom 1.4.2025] eingeschlagen hatte.

 Im Ausgangspunkt muss ein bauwilliger Wohnungseigentümer, der die Gestattung einer individuellen („egoistischen“) baulichen Veränderung zugunsten seiner Wohnung verlangt, jedenfalls nicht gleich zu Beginn alle in Betracht kommenden Informationen, Unterlagen, Nachweise, fachlichen oder gutachterlichen Stellungnahmen, technischen oder behördlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen etc. „auf den Tisch des Hauses“ legen (d.h. der GdWE präsentieren), um eine rechtmäßige Beschlussfassung zu erzielen.

Abstrakte Ängste der Miteigentümer vor Belästigungen und Beeinträchtigungen, die durch den substanziellen Eingriff in das Gebäude oder den anschließenden Betrieb einer technischen Anlage theoretisch auftreten könnten, scheiden als Hinderungsgrund im Anfechtungsprozess gegen einen positiven Beschluss bzw. im Beschlussersetzungsprozess gegen einen ablehnenden Beschluss grundsätzlich aus. 

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der beklagten GdWE, die aus 11 Wohnungen besteht. Die Eigentümerversammlung vom 08.09.2022 beschloss, dem Eigentümer der Wohnung über den Klägern die Installation eines Klimasplitgerätes auf dem Balkon zu gestatten. Diese Wohnung und der Balkon befinden sich unmittelbar über Wohnung und Balkon der Kläger.

Im Beschluss wird das genehmigte Klimasplitgerät wie folgt beschrieben: „[…] Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser.

Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundesimmissionsschutzgesetz wird eingehalten. Diese besagt: In reinen Wohngebieten darf der Nachbarschaftslärm tagsüber höchstens 50 Dezibel erreichen. Nachts dürfen es maximal 35 Dezibel sein […]“

Das Amtsgericht Friedberg (Hessen) hatte die gegen diesen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt. Der BGH entschied im Sinne des Amtsgerichts.

Zunächst stellt der BGH fest, dass für die Gestattung baulicher Veränderungen eine gesetzliche Beschlusskompetenz in § 20 Abs. 1 WEG verankert sei. Stimme eine Mehrheit für die Gestattung, sei das hinzunehmen.

Gegner könnten den Mehrheitsbeschluss nur erfolgreich gerichtlich bekämpfen, falls sie darlegen und beweisen können, dass die Voraussetzungen der sogenannten Veränderungssperre gemäß § 20 Abs. 4 WEG erfüllt seien.

Zu dieser Vorschrift führt der BGH aus, dass bei der Beurteilung, ob eine mehrheitlich gestattete (beschlossene) bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt, im Grundsatz nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – wie etwa Verschattungen –, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen seien.

Anders könne es nur sein, wenn bereits bei der Gestattung evident sei, dass der spätere Gebrauch zwangsläufig mit einer unbilligen Benachteiligung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer einhergehen werde, was bei hierzulande zugelassenen Klimageräten indes typischerweise nicht der Fall sei. 

Bauwillige Wohnungseigentümer dürfen zunächst ohne großen Aufwand ihr Anliegen in die Eigentümerversammlung bringen. Grundsätzlich genügt die Vorlage eines Lichtbildes oder Screenshots aus dem Internet bezüglich der gewollten baulichen Maßnahme. Schon hierdurch sind die Miteigentümer in die Lage versetzt, sich ein Bild zu machen und gegebenenfalls Erkundigungen einzuholen. Der Mehrheit ist es gestattet, die Gestattung mit Auflagen und Bedingungen zu versehen, beispielsweise der Vorlage einer Baugenehmigung mindestens drei Wochen vor Baubeginn, der wiederum dem Verwalter zumindest in Textform angezeigt werden muss.

Der BGH erwähnt in der Entscheidung die Möglichkeit, auch nach bestandskräftiger Gestattung der baulichen Maßnahme durch spätere Beschlüsse ergänzende Regelungen bezüglich des Gebrauchs aufzustellen, sei es im Rahmen einer Hausordnung, sei es durch gezielte Beschlüsse bezüglich der konkreten Anlage. Indessen ist es nicht erforderlich, derartige Nutzungsvorgaben bereits in den ursprünglichen Gestattungsbeschluss aufzunehmen.

Bauwilligen Wohnungseigentümern, die von der GdWE zu ihren Gunsten bzw. zugunsten ihrer (möglicherweise vermieteten) Wohnung eine individuelle/egoistische bauliche Veränderung gestattet haben möchten, steht ebenso wie allen anderen Eigentümern ein Stimmrecht zu. Der bauwillige Wohnungseigentümer ist also keinem Stimmverbot unterworfen, weil er als Antragsteller ohnehin für die Maßnahme stimmen wird. Ist in der Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften mit getrennten Stimmrechten vereinbart, kann es - je nach Einzelfall - sein, dass nur die Mitglieder der Untergemeinschaften stimmberechtigt sind.

Das ist eine Frage der Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Erntet der Bauwillige bei der Abstimmung eine Ablehnung, muss er seine Beschlussersetzungsklage gegen die GdWE richten, nicht etwa nur gegen die Untergemeinschaft, da diese nicht prozessfähig ist. 

Split-Klimaanlagen bestehen aus einem Innengerät (Wärmetauscher) innerhalb des räumlichen Bereichs der Wohnung und dem Außengerät (Kompressor), die für gewöhnlich durch eine Kältemittelleitung und Strom verbunden sind. 

Grundsätzlich liegen Anspruchsberechtigung und Rechtsverfolgungskompetenz bei Störungen des gemeinschaftlichen Friedens bei der GdWE.

Allerdings ist anerkannt, dass einzelne Sondereigentümer allein und ohne Ermächtigung seitens der GdWE eigene Abwehransprüche geltend machen dürfen, wenn es konkrete tatsächliche Störungen des räumlichen Bereichs ihres Sondereigentums gibt. Das bestätigt der BGH auch im vorliegenden Fall.

In Rn. 12 der Urteilsbegründung heißt es dazu: Ist das Gerät im Prinzip dazu geeignet, unter Einhaltung der Grenzwerte der TA Lärm betrieben zu werden, ist nicht evident, dass seine spätere Nutzung wegen unbilliger Benachteiligung der Kläger (als der Wohnungseigentümer, deren Einverständnis fehlt) insgesamt unterbleiben muss. Sollte sich nach dem Einbau herausstellen, dass das Klimagerät auch zur Nachtzeit im Tagbetrieb genutzt wird mit der Folge einer nicht hinnehmbaren nächtlichen Lärmbelastung der Nachbarn, könnten dem – trotz bestandskräftiger Gestattung – sowohl die Kläger als auch die GdWE entgegentreten.

Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt 
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg 
www.wir-breiholdt.de

Die Heiz- und Energiekosten steigen – doch das Verständnis für die Gründe dahinter bleibt gering. Eine neue Umfrage zeigt: Nur fünf Prozent der Deutschen wissen, warum der CO₂-Preis erhoben wird oder wie sich der Emissionshandel konkret auf ihre Kosten auswirkt. Diese Wissenslücke ist symptomatisch für ein zentrales Versäumnis der Klimapolitik – nicht nur in Deutschland, sondern europaweit.

Parallel zeigt eine globale Ipsos-Erhebung zum Klimabewusstsein: Zwar wächst die Sorge über den Klimawandel, doch individuelle Handlungsbereitschaft und Vertrauen in politische Maßnahmen nehmen ab.

ETS II und der CO₂-Preis: Ein System mit Erklärungsbedarf

Ab 2027 tritt die nächste Stufe des EU-Emissionshandels (ETS II) in Kraft: Dann müssen auch Akteure aus den Sektoren Gebäude und Verkehr CO₂-Zertifikate erwerben.

Der CO₂-Preis soll von derzeit 55 Euro auf bis zu 149 Euro pro Tonne steigen. Relevant wird das in Kombination mit dem seit 1. Januar 2023 geltenden CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Es regelt, wie eben diese steigenden CO₂-Kosten für Heiz- und Warmwasserkosten zwischen Vermietern und Mietern aufzuteilen sind – verbindlich für alle Abrechnungszeiträume ab diesem Datum. Es soll Mieter finanziell entlasten und Vermieter zu Investitionen in die energetische Sanierung ihrer Gebäude zu motivieren.

Die Regelung gilt für alle Wohngebäude, die fossile Brennstoffe zur Wärme- und Warmwassererzeugung nutzen, sowie für gewerbliche Wärmelieferungen – auch dann, wenn ein CO₂-Preis im Rahmen des EU-Emissionshandels (EU-ETS) fällig ist. Die CO₂-Kosten werden nach einem zehnstufigen Modell verteilt: Je höher der spezifische CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, desto größer ist der Kostenanteil, den der Vermieter tragen muss. Grundlage für die Berechnung sind standardisierte Emissionsfaktoren gemäß dem Brennstoffemissionshandelsgesetz.

Ziel des ETS II ist es, die Nutzung fossiler Energieträger zu verteuern und klimaschonende Technologien wettbewerbsfähiger zu machen. Doch nur ein Bruchteil der Bevölkerung versteht dieses Prinzip. Laut einer Umfrage des Unternehmens Aira wissen 35 Prozent nichts über den Emissionshandel, und lediglich fünf Prozent können die Auswirkungen auf ihre Heizkosten korrekt einschätzen.

Diese Informationslücke ist gravierend. Denn sie schwächt die Akzeptanz der Maßnahme – gerade bei einkommensschwächeren Haushalten, die besonders stark unter steigenden Heizkosten leiden. Zwar sieht der ETS II Ausgleichsmechanismen vor, etwa durch Rückverteilung der Einnahmen über Sozialfonds oder nationale Klimagelder.

Doch weder auf europäischer noch auf deutscher Ebene existieren dafür bislang belastbare Umsetzungspläne.

Die Klimapolitik krankt derzeit an sozialer Ungleichverteilung. Laut Sachverständigenrat für Klimafragen profitieren bisher vor allem einkommensstarke Haushalte von Fördermaßnahmen – beispielsweise bei der Umstellung auf Wärmepumpen. Für ärmere Haushalte fehlen hingegen Mittel, um sich an die steigenden CO₂-Preise anzupassen.

Das von der Vorgängerregierung geplante „Klimageld“, mit dem alle Haushalte einen Teil der CO₂-Einnahmen zurückerhalten sollten, wurde von der neuen Bundesregierung aufgegeben. Stattdessen will man die Strompreise senken und großvolumige Klimainvestitionen finanzieren – ein Schritt, der zwar ökonomisch sinnvoll erscheinen mag, aber eine sozialpolitische Wirkung verfehlt.

Auch international zeigt sich ein paradoxes Bild. Laut Ipsos-Klimareport 2024 sind 74 Prozent der Menschen besorgt über die Auswirkungen des Klimawandels im eigenen Land – besonders in hoch gefährdeten Regionen wie den Philippinen oder der Türkei. Gleichzeitig glaubt nur noch eine Minderheit, dass individuelle Maßnahmen wirklich entscheidend seien. Die Überzeugung, dass persönliche Beiträge zur Klimarettung zählen, ist seit 2021 weltweit rückläufig.

In Europa verbinden viele Menschen die Energiewende zudem mit steigenden Haushaltskosten und sind gegenüber Technologien wie E-Mobilität skeptisch.

 Diese Wahrnehmung deckt sich mit der deutschen Debatte um Heizungsmodernisierung, Förderpolitik und steigende CO₂-Kosten. 

„Ohne klare, nachvollziehbare Kommunikation und zielgerichtete soziale Ausgleichsmechanismen droht die Legitimation der Klimapolitik zu erodieren“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Er fordert konkrete Gegenmaßnahmen: „Erstens: Die Bevölkerung muss besser über die Wirkmechanismen des Emissionshandels und die Bedeutung steigender CO₂-Preise informiert werden. Zweitens: Förderprogramme und Rückverteilungssysteme müssen so gestaltet sein, dass sie insbesondere einkommensschwache Haushalte zur Umstellung befähigen. 

Drittens: Politische Maßnahmen sollten nicht nur technologisch sinnvoll, sondern auch gesellschaftlich vermittelbar und gerecht sein.“

Solange CO₂-Bepreisung als bloße Kostensteigerung empfunden wird – ohne wahrnehmbaren Nutzen oder Rückfluss – wird sie auf Widerstand stoßen. Die Herausforderung für die neue Bundesregierung besteht daher darin, eine klimagerechte und sozial ausgewogene Politik nicht nur zu entwickeln, sondern auch verständlich zu kommunizieren und konsequent umzusetzen.

Eine neue Studie des IÖW warnt: Ohne energetische Sanierung explodieren Stromverbrauch, Heizkosten und Netzbelastung. Für Immobilienverwaltungen heißt das: Jetzt handeln, strategisch planen und Eigentümer beraten.

Die aktuelle Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) im Auftrag der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) kommt zu einem klaren Ergebnis: Ohne konsequente energetische Sanierungen im Gebäudebestand ist die Wärmewende nicht machbar. Bis zu 153 Terawattstunden zusätzlicher Strombedarf pro Jahr wären die Folge von ausbleibender Sanierung – das entspricht etwa einem Drittel des heutigen Nettostromverbrauchs in Deutschland.

Der Grund: Setzt man bei der Dekarbonisierung der Wärmeversorgung auf elektrische Systeme wie Wärmepumpen, ohne gleichzeitig die Gebäudehülle zu verbessern, steigen sowohl Energieverbrauch als auch Belastung der Stromnetze drastisch an. 

Die Studie warnt vor massiven Lastspitzen im Winter, steigenden Heizkosten für Bewohnerinnen und Bewohner sowie milliardenschweren Folgekosten für Infrastruktur und Energieversorgung.

Besonders betroffen ist der große Bestand unsanierter Mehrfamilienhäuser. Ein Bereich, in dem Wohnungseigentümergemeinschaften eine Schlüsselrolle spielen. In der Praxis zeigt sich: Viele Eigentümergemeinschaften zögern, Sanierungen anzustoßen, obwohl ohnehin Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Genau hier liegt laut IÖW das Potenzial: Werden sogenannte „Sowieso-Kosten“ genutzt, können energetische Maßnahmen oft wirtschaftlich integriert werden.

Aktuelle Heizkostenabrechnungen zeigen die Dringlichkeit: 2024 mussten viele Haushalte deutlich höhere Heizkosten tragen – trotz gesunkenem Verbrauch. Der Wegfall der Gaspreisbremse und langfristige Preissteigerungen wirken sich mit Verzögerung aus und belasten nun Eigentümer und Mieter gleichermaßen.

Steigende Kaufpreise treiben Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Courtage nach oben – nun kommt auch noch die neue Grundsteuerreform hinzu. Zwei Studien belegen: Die Nebenkosten für Wohneigentum gefährden zunehmend die Investitionsbereitschaft. Reformen sind überfällig.

Immobilienerwerb und -besitz in Deutschland werden zunehmend durch explodierende Nebenkosten belastet.

Eine aktuelle Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Zusammenarbeit mit Empirica zeigt, dass die Kaufnebenkosten mittlerweile rund 10 Prozent des Immobilienpreises betragen – mit steigender Tendenz. Besonders alarmierend: Diese Zusatzkosten wachsen häufig sogar überproportional zu den Kaufpreisen. Ergänzt werden diese Befunde durch eine Untersuchung zur Grundsteuerreform, die bestätigt, dass auch der Besitz von Immobilien für einen Großteil der Eigentümer spürbar teurer wird.

Zu den zentralen Nebenerwerbskosten zählen Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbsteuer. Die BBSR-Studie kritisiert, dass viele dieser Posten direkt an den Immobilienkaufpreis gekoppelt sind – so etwa die Notarkosten, die prozentual vom Objektwert berechnet werden. Dies führt dazu, dass der jüngste Preisauftrieb am Immobilienmarkt automatisch zu höheren Gebühren führt, ohne dass der tatsächliche Leistungsumfang steigt.

Ähnlich verhält es sich bei der Grunderwerbsteuer: Seit der Öffnung der Ländergesetzgebung im Jahr 2006 haben nahezu alle Bundesländer ihre Steuersätze teils massiv angehoben.

Der aktuelle Durchschnitt liegt bei 5,5 Prozent, mit Höchstsätzen von 6,5 Prozent in mehreren Ländern. Eine erhebliche Steigerung gegenüber dem einst einheitlichen Satz von 3,5 Prozent.

Bei Maklerleistungen variiert die tatsächliche Belastung stark nach Region, Nachfrage und Vermarktungsaufwand. Zwar wurde die Provision gesetzlich auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt, doch bleibt die Transparenz gering.

Die Studie fordert daher die Einführung eines „Courtage-Spiegels“, analog zum Mietspiegel, mit klarer Ausweisung optionaler Leistungen und Kosten.

Zur ohnehin bestehenden Belastung beim Erwerb kommt nun auch ein steuerlicher Druck auf den Immobilienbestand. Laut einer Auswertung von Haus & Grund zu rund 2.000 Grundsteuerbescheiden ist die Reform von 2025 für 79 Prozent der Eigentümer mit einer gleichbleibenden oder sogar höheren Steuerlast verbunden. Besonders stark betroffen sind Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, deren durchschnittliche Grundsteuer um 119 Prozent steigt.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern müssen im Schnitt 111 Prozent mehr zahlen, während die Belastung bei Eigentumswohnungen um 40 Prozent zunimmt.

Ein zentrales Problem: Viele Kommunen haben die Gelegenheit genutzt, ihre Hebesätze anzupassen, was in Kombination mit der neuen Bewertungsmethodik zu deutlich höheren Steuerbeträgen führt. Die ursprünglich versprochene „Aufkommensneutralität“ dadurch nicht mehr gegeben.

Beide Studien zeichnen ein klares Bild: Ohne politische Gegenmaßnahmen wird der Erwerb von Wohneigentum weiter erschwert und die laufenden Kosten für Eigentümer steigen unverhältnismäßig an. Die Empfehlungen gehen deshalb weit über kosmetische Korrekturen hinaus.

Für die Kaufnebenkosten wird eine Entkopplung der Gebühren für Notare und Gerichte vom Objektwert gefordert. Auch bei der Grunderwerbsteuer werden gezielte Entlastungen – etwa für Ersterwerber – ins Spiel gebracht.

Langfristig soll eine Rückverlagerung der Steuerkompetenz auf Bundesebene mit einem Sockelsteuersatz für mehr Einheitlichkeit sorgen. In Bezug auf die Grundsteuer wird Transparenz über die Auswirkungen der Reform verlangt. 

Die politische Diskussion um faire Lastenverteilung, Kostentransparenz und Investitionsanreize ist damit neu eröffnet und betrifft zunehmend auch die Profession der Immobilienverwaltung in ihrer Beratungs- und Vermittlungsrolle.

„Die Eigentumsquote in Deutschland ist auch im europäischen Vergleich weiter extrem niedrig“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Eigentumsbildung als Altersvorsorge bleibt für viele Menschen aktuell nur noch Illusion. Neben deutlich gestiegenen Baulandpreisen und Baukosten sind auch die Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und gestiegene Bauzinsen ausschlaggebende Faktoren für diese fatale Entwicklung. Die Absicherung im Alter für viele Menschen steht damit auf der Kippe. Bund und Länder müssen dringend gegensteuern – von der neuen Bundesregierung erwarten wir hier entscheidende Impulse. Nur den sozialen Wohnungsbau fördern zu wollen, löst nicht die Probleme des Wohnungsmarktes. Es bedarf weiter einer Durchmischung der Wohn- und Eigentumsformen mit vergleichbaren Fördertöpfen.“